[상담사례] 임차인 손해배상 청구권 "실거주를 이유로 계약갱신을 거절당하면?"

관리자
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1. 상담 내용


오늘 방문한 의뢰인은 주택의 임대차기간이 얼마 남지 않아, 임대인에게 계약갱신을 청구하였으나, 

임대인으로부터 임대인이 주택에 실거주할 예정이기 때문에 계약을 갱신할 수 없다는 답변을 받으신 분으로서 

향후 임대인이 실거주하지 않을 경우 청구할 수 있는 손해배상에 관하여 상담을 받으러 오셨습니다.



오늘 방문하신 의뢰인 외에도, 최근 주택임대차보호법의 개정으로 인하여 계약갱신청구권을 행사하시는 임차인 분들이 많아졌고, 

이에 대하여 임대인들은 주탁임대차보호법 제6조의3 제1항 8호를 이용하여 실제로 거주할 것이라는 이유로 계약갱신을 거부하는 사례가 많아졌습니다.


이러한 상담 내용과 관련하여 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 경우 임차인의 손해배상청구권에 대해 살펴보겠습니다.



2. 임차인의 손해배상청구권


주택임대차보호법은 임대인들이 허위의 실거주를 주장하면서 계약갱신을 거절하는 경우를 방지하기 위해 제6조의3 제5항에서 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거부한 뒤 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 타인에게 주택을 임대할 경우 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 규정하고 있습니다.


또한 임대인들이 위 규정을 피하기 위해 실거주를 이유로 계약 갱신을 거부한 뒤 주택을 매도하는 경우가 발생하였는데, 

비록 주택임대차보호법에서 매매의 경우를 규정하고 있지는 않지만 

법무부와 국토교통부는 이 경우 민법상 일반 불법행위인 허위 갱신 거절로 보아 임대인의 손해배상 책임이 있다고 설명한 바 있습니다.


3. 손해배상 액수


그리고 주택임대차보호법 시행령에 따르면 1호는 10%, 2호는 기준금리 0.5%에 대통령령으로 정하는 이율인 2%를 더한 2.5이므로, 

현재는 낮은 비율인 2호 규정이 적용됩니다.


간단한 예를 들어보겠습니다.


보증금이 5억 원인 주택의 임차인이었는데, 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 뒤 

새로운 임차인과 8억 원의 보증금으로 임대차계약을 체결한 경우,


환산월차임은

5억 원 × 2.5%(한국은행 기준금리 0.5% + 대통령령으로 정하는 이율 2%) ÷ 12개월

로 계산한 약 1,041,666원이 되고


① 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 1호에 의하여 계산할 경우

1,041,666원 × 3개월 = 3,125,000원


② 2호에 의하여 계산할 경우

새로운 보증금의 환산월차임은

8억 원 × 2.5%(한국은행 기준금리 0.5% + 대통령령으로 정하는 이율 2%) ÷ 12개월

로 계산한 1,666,666원이 되고

손해배상액은 (1,666,666원 - 1,041,666원) × 24 = 15,000,000 이 될 것입니다.


따라서 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 더 큰 금액인 15,000,000원을 손해배상으로 청구할 수 있을 것입니다.



또한 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 3호의 경우 임차인이 갱신거절로 입은 손해액은 보통 이사비 + 새로운 임대차계약을 체결한 경우

 기존보다 상승한 보증금 분의 이자 + 부동산중개비 등으로 평가할 수 있습니다.

다만 이와 같은 손해액은 임차인이 증명하여야 하는데 현실적으로 쉽지 않은 면이 있습니다.



4. 임대인의 실거주 확인 방법

주택임대차보호법 시행령에 따라 임대인의 실거주로 인하여 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자 역시

 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자에 해당합니다.


위 규정에 따라 임차인은 임대인이 실제로 거주하지 않고 타인에게 주택을 임대하였는지 여부를 확인할 수 있습니다.


장헌법률사무소는 의뢰인에게 현재 문제가 되는 임차인의 손해배상청구권과 관련하여 위와 같은 내용과 함께, 

임대인의 실거주 여부를 확인하여 만약 타인에게 임대나 매매를 하였다면 

충분히 손해배상을 받을 수 있다고 설명 드리면서 상세한 상담을 진행하였습니다.


앞으로도 임대인으로부터 실거주를 이유로 계약 갱신을 거부당하신 분들은, 

유사한 사건에 관하여 풍부한 경험이 있는 장헌법률사무소에게 상담 및 조력 받으시길 바랍니다.





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